bulle-immobiliere.org

[PiRK]

Hello,

Ca ne fait qu'un an que je m'interesse a l'immobilier et je n'ai donc pas enormement de recul sur les prix, surtout que je suis en plus nouveaux dans le Gresivaudan. Il semble que je suis parti avec enormement d'a priori foireux (notamment "la valeur des apparts doit augmenter a long terme " et "louer c'est jeter de l'argent par les fenetres"). Un collegue de bureau vient de me donner le lien vers l'excellent forum http://www.bulle-immobiliere.org/ qui s'est devellope autour  d'un ouvrage gratuit en telechargement sur le site, ouvrage qui prevoyait deja en 2004 ce qui se passe maintenant.

Je recommande de passer quelques heures la dessus pour tous ceux qui n'excluent pas d'acheter dans les prochains temps. C'est pleins de temoignages interessants. Il y a entre autres une section du forum consacre a chaque region (avec un fil de discussion sur grenoble dans la section Rhones-Alpes).

[makumba961]

Hello,

Ca ne fait qu'un an que je m'interesse a l'immobilier et je n'ai donc pas enormement de recul sur les prix, surtout que je suis en plus nouveaux dans le Gresivaudan. Il semble que je suis parti avec enormement d'a priori foireux (notamment "la valeur des apparts doit augmenter a long terme " et "louer c'est jeter de l'argent par les fenetres"). Un collegue de bureau vient de me donner le lien vers l'excellent forum http://www.bulle-immobiliere.org/ qui s'est devellope autour  d'un ouvrage gratuit en telechargement sur le site, ouvrage qui prevoyait deja en 2004 ce qui se passe maintenant.

Je recommande de passer quelques heures la dessus pour tous ceux qui n'excluent pas d'acheter dans les prochains temps. C'est pleins de temoignages interessants. Il y a entre autres une section du forum consacre a chaque region (avec un fil de discussion sur grenoble dans la section Rhones-Alpes).

interessant!
ayé, téléchargé! je le lirai quand je viendrai m'installer sur gre ...dans 2 ans 

[Mathieu]

 

Bulle-immobilière.org, ça existe depuis quelque temps, c'est intéressant pour se faire un point de vue différent (c'est le moins que l'on puisse dire!) de celui des agences et notaires, mais c'est quand même plus que biaisé. Je l'ai parcouru régulièrement quand j'ai acheté, et je trouvais les raisonnements souvent douteux (genre: si ça monte, ça veut dire que ça tombera d'encore plus haut, et si ça baisse, ça confirme le krach imminent).

Au final, même convaincu que ça allait baisser, j'ai acheté l'année dernière parce que l'achat immobilier c'est pas que pour la bonne affaire. Quand le moment est venu, tu veux t'installer, t'as les moyens, fonce! Sinon t'achètes jamais et tu passes ton temps à attendre que ça baisse pendant que la frustration monte...

Et pour l'instant, l'évolution des prix par ici confirmerait plutôt les prévisions de la FNAIM (correction en douceur plutôt qu'effondrement). Moins de transactions, prix en légère baisse surtout pour les biens "moyens", mais il reste des acheteurs...

[Man's]

Il semble que je suis parti avec enormement d'a priori foireux (notamment "la valeur des apparts doit augmenter a long terme " et "louer c'est jeter de l'argent par les fenetres").

Tiens,  à moi, il me semble qu'on avait eu une discussion là-dessus il y a quelques temps
Bon, alors concernant bulle-immobiliere, c'est ce qu'on appelle un site de "baissiers" (càd qui parient sur la baisse de l'immo, il y a donc aussi les "haussiers"). Effectivement, ils prognostiquaient la baisse depuis plusieurs années (peut-être pas 2004, en tout cas; à cette époque, il n'y avait pas beaucoup de site comme celui-là), mais cette fameuse baisse a mis quand même plusieurs années à arriver pendant lesquelles ça a continué à franchement monter, et on constate davantage un blocage du marché qu'une baisse massive.
Si on en croit les courbes de Friggit (trouvables sur le sites en question), on est au début de cette baisse massive, et vu que cela s'est deja produit dans les années 90 pour le marché parisien, pourquoi pas maintenant ? D'un autre coté, l'économie est tellement globalisée depuis que bien malin celui qui pourra dire avec certitudes ce qui va se passer. (cela dit pour ma part, je suis plutôt"baissier" aussi).

Le problème de l'immobilier, c'est précisément que c'est... ...immobile ! Derriere cette lapalissade, je veux dire que une fois que tu as acheté ton appart, tu peux être en galere plus tard car il te faudra le revendre pour plus grand, autre part,etc. Alors que si tu loues, t'es peinard, et t'as pas l'entretien lourd du bien à gérer... Si t'as deja du capital, tu le places et les interets te payent une partie de ton loyer.
Par contre, si t'es sur que le bien correspond à ce que tu cherches et que tu t'y vois dedans pour de nombreuses années, autant acheter.
Bien entendu, tout cela est à ajuster selon sa situation personnelle...

En résumé, mon avis :
- pour du court terme <10 ans : louer
- pour du long terme >10 ans : acheter

[thibaud]

On m'avait parlé du site de la bulle pour la première fois, fin 2005. L'apocalypse était annoncé pour le lendemain à grand renfort de spéculations sur l'espagne, l'angleterre ou l'allemagne (c'était avant l'effondrement immo américain)...
J'ai été voir et j'ai été conquis par le raisonnement. D'autant plus qu'à l'époque je commençais à loucher vers la vie de propriétaire. Le raisonnement m'a convaincu. Pendant près d'un an, je lisais les petites annonces immo toutes les semaines, me traçant des courbes (globalement les prix montaient, lentement mais ça montait), observant des chutes spectaculaires (en 3 semaines un bien estimé à 600k€ s'effondrait à 400 k€), visitant quelques apparts amusé par la fourberie des agents immobiliers.

Et puis j'ai commencé à douter. Pas que la baisse n'arriverait pas, non, mais que ce ne serait pas l'effondrement annoncé. Et avec la certitude que ça baisserait peut être un peu pour remonter par la suite.

Et puis la montée s'est interrompue. Il y avait même de vraie petites baisses deçi delà. J'en profitais pour continuer à visiter. Et puis, certainement au plus haut de la fameuse bulle j'ai investi, c'était mi-2007. Comme d'habitude, ça c'est mis à baisser plus franchement. Mais bon, en 2009, je continue d'observer le marché et si effectivement au même endroit pour le prix que j'ai payé j'aurais pu avoir une petite pièce de plus, aucun effondrement ne s'est produit.

Du coup aujourd'hui, je ne suis pas si mécontent de mon achat. Je n'ai certes pas profité de la meilleure affaire, mais j'ai un toit sur la tête et sans pour autant me saigner aux quatre veines (à vrai dire je paye à peu près 10% de plus que mon loyer précédent mais l'appart bien que plus petit est dans un bien meilleur état et de plus j'ai la joie de pouvoir casser des murs quand je veux  ).

D'autant plus que les observateurs remarqueront que les esprit contradictoires sur le site de la bulle sont vertement reconduits à la frontière. Le fanatisme qu'on trouve là bas m'a sincèrement écœuré.

[makumba961]

En résumé, mon avis :
- pour du court terme <10 ans : louer
- pour du long terme >10 ans : acheter

10 ans c'est déja pas mal!
mon cousin a loué 7 ans le même, bah je peux te dire qu'il regrette...
il se disait, de toute facon, je vais partir.... bilan les années se sont écoulées et il a acheté 50€ de plus que ce qu'il aurait payé en acheter en 2000.
ensuite, c'est vrai que ca dépend ET de l'endroit ET de tes revenus ...

[Man's]

50€ ca va encore

C'est pour ça que je dis aussi :

Par contre, si t'es sur que le bien correspond à ce que tu cherches et que tu t'y vois dedans pour de nombreuses années, autant acheter.

Mais en même temps, admettons que ton cousin arrive maintenant et achete tout de suite, peut-etre qu'il va pleurer dans 10 ans parce que ce sera 100k€ moins cher... y a pas de boule de cristal...seulement des tendances...

[PiRK]

Et pour l'instant, l'évolution des prix par ici confirmerait plutôt les prévisions de la FNAIM (correction en douceur plutôt qu'effondrement). Moins de transactions, prix en légère baisse surtout pour les biens "moyens", mais il reste des acheteurs...

Et puis j'ai commencé à douter. Pas que la baisse n'arriverait pas, non, mais que ce ne serait pas l'effondrement annoncé. Et avec la certitude que ça baisserait peut être un peu pour remonter par la suite.

Et puis la montée s'est interrompue. Il y avait même de vraie petites baisses deçi delà. J'en profitais pour continuer à visiter. Et puis, certainement au plus haut de la fameuse bulle j'ai investi, c'était mi-2007. Comme d'habitude, ça c'est mis à baisser plus franchement. Mais bon, en 2009, je continue d'observer le marché et si effectivement au même endroit pour le prix que j'ai payé j'aurais pu avoir une petite pièce de plus, aucun effondrement ne s'est produit.

J'imagine que ca depend de ce que vous appelez effondrement. Les 10 % que ca a deja baissé plus les 15 % a venir que meme les "analystes immobiliers" du credit agricole admettent (alors que leur interet est plutot de rassurer les proprios et pousser les acheteurs a acheter maintenant) me semblent deja enormes. Si j'attend deux ans de plus en epargnant je vais economiser le prix de la baisse + deux ans d'interets + les interets de la difference de prix sur toute la periode du pret. Sur un autre site baissier j'ai lu un article a propos des economies reelles qui decoulent d'une baisse de prix de 10 % pour quelqu'un qui doit emprunter 75% de l'argent, c'etait assez enorme. Alors la baisse de 30 % sur deux ou 3 ans qui va se produire presque a coup sur, pour moi c'est bien un effondrement.

Par contre, si t'es sur que le bien correspond à ce que tu cherches et que tu t'y vois dedans pour de nombreuses années, autant acheter.
Bien entendu, tout cela est à ajuster selon sa situation personnelle...

C'est bien mon probleme, je suis tellement libre pour mon choix (lieux, surface...) que je n'arrive pas a definir ce qui me correspond 

[Obruni]

bon alors voila ce que j'en pense (c'est plus ou moins la culture québécoise): si tu loues tu paies plus ou moins la meme chose que si t'achetes sauf que après 30 ans t'as rien de plus que le 1er jour! au moins si t'achètes, c'est à toi, tu peux que gagner de l'argent (presque).
Au Canada, l'achat d'une maison est vu comme un investissement: attache sentimentale à la maison ou pas, t'achètes dans l'optique de revendre dans un nombre plus ou moins grand d'années et te faire un bénéfice (meme si la valeur baisse un peu ce qui est rare, ayant payé un bout de l'hypothèque, t'as de l'argent qui te revient)

De plus dans 99% des cas la valeur augmentera.
par exemple on a un petit chalet (à peu près 100 m2) en montagne en suisse. on l'a acheté aux faillites il y a 12 ans pas fini (on a fait l'intérieur) pour 150 000 CHF (100 000 Euros) et maintenant on a plus ou moins payé la moitié de l'hypothèque (on a réhypothèqué entre temps) mais en regardant une maison similaire vaut dans les 600 000CHF (400 000Euros). et ca continue à augmenter malgré la "crise"!

Si on avait loué le meme chalet, on aurait payé environ la meme chose mais là on aurait rien alors que si on revend demain on a 525000 CHF dans la poche...

Donc meme si on a acheté à un moment ou ils disaient que c'était super cher, regardez le resultat!

Conclusion: àma quoi qu'il arrive vaut mieux acheter que louer...mais c'est qu'un avis

EDIT désolé si c'est un peu HS

[akira]

Euh ouais sauf avec une paye d'ingenieur de recherche au CNRS a Paname ... 

[Man's]

J'imagine que ca depend de ce que vous appelez effondrement. Les 10 % que ca a deja baissé plus les 15 % a venir que meme les "analystes immobiliers" du credit agricole admettent (alors que leur interet est plutot de rassurer les proprios et pousser les acheteurs a acheter maintenant) me semblent deja enormes. Si j'attend deux ans de plus en epargnant je vais economiser le prix de la baisse + deux ans d'interets + les interets de la difference de prix sur toute la periode du pret. Sur un autre site baissier j'ai lu un article a propos des economies reelles qui decoulent d'une baisse de prix de 10 % pour quelqu'un qui doit emprunter 75% de l'argent, c'etait assez enorme. Alors la baisse de 30 % sur deux ou 3 ans qui va se produire presque a coup sur, pour moi c'est bien un effondrement.

Ca même deja baissé de 15% par endroits... Ensuite n'oublions pas que pour revenir à un prix initial qui a subi une hausse de 100%, il suffit d'une baisse de 50%...

C'est bien mon probleme, je suis tellement libre pour mon choix (lieux, surface...) que je n'arrive pas a definir ce qui me correspond 

Vu que ça c'est pas clair et vu ce que tu dis plus haut : location sans hésiter !
Ça te laissera le temps de reflechir en attendant la baisse dont tu parles plus haut sur ton projet. Si dans deux ans, il y a bien eu effondrement et tu es clair, feu pour l'achat, sinon, ben tu restes locataire peinard !
Au fait, je suis en train de regarder les maison en location sur Grenoble : même dans le Gresivaudan, on trouve des bons trucs à 10€ le m2, et l'heure est aussi à la baisse des loyers ; mon chef vient de relouer sa maison à St Martin d'Heres, elle est passé de 1650 à 1200€/mois !!

Pour Obruni, le cas de la Suisse est un peu particulier, je pense pas que ça s'applique bien à ce qu'il se passe en France (ici la valeur n'augmente pas dans 99% des cas, c'est plutôt une question de cycles).

[Mathieu]

PiRK, t'as pas tort, mais faut faire la différence entre plusieurs situations:

- le type qui veut acheter parce que "c'est le moment": il veut être dans ses murs, s'installer dans la durée, se lancer dans un projet familial ou autre... Ben lui à la limite le prix qu'il paye c'est presque secondaire, parce que d'une part c'est lissé sur une longue durée (sauf imprévu genre divorce ou autre, bien sûr...), et d'autre part il s'inscrit pas uniquement dans une optique financière.

- celui qui veut économiser ses loyers et réaliser une opération "financière": lui, effectivement, il aura plus intérêt à acheter au bon moment. Parce que si ça le dérange pas d'être en loc, s'il a un loyer correct, etc., ça peut aussi valoir le coup de rester dans cette situation (mobilité, esprit tranquille, etc.). Après, pour un bon plan, il doit pas avoir des idées trop arrêtées (genre se dire qu'un loyer c'est jeter de l'argent par les fenêtres... C'est vrai, mais payer des intérêts et des frais de notaire aussi). Il a intérêt à s'intéresser à pas mal de détails (taux et durée du prêt, mais aussi plein de détails comme les modalités de remboursement anticipé, les frais de la banque, l'assurance...). Et surtout, quelle que soit la période et ce qu'en disent les experts autoproclamés ou les rois du "j'vous l'avais bien dit", il faut qu'il suive la marché, visite des biens, pose des questions, s'intéresse à plein de détails techniques même s'il y connaît rien (au début). Et après en négociant il aura pas forcément besoin d'attendre.

Parce que c'est bien beau d'attendre, mais quand le marché repart à la hausse, c'est affiché nulle part. On le sait quelques mois après le retournement et ça peut aller très vite: plus d'acheteurs que de vendeurs, donc les ventes sont très rapides, et du coup plein de gens se précipitent et achètent trop cher des logements moyens.

Juste un exemple: nous on a acheté l'année dernière, on parlait pas encore de crise (même si on parlait déjà des subprimes dans les banques, peu de gens s'y intéressaient. Ben on a quand même vu quelques bonnes affaires passer, p. ex. des gens avec un crédit relais, et en prenant le temps on a acheté hors agence (min. 10 000 euros d'économisé) et on a pu négocier pas loin de 20%. Alors aujourd'hui, il doit y avoir moyen de négocier encore plus...

[Man's]

Juste un exemple: nous on a acheté l'année dernière, on parlait pas encore de crise (même si on parlait déjà des subprimes dans les banques, peu de gens s'y intéressaient. Ben on a quand même vu quelques bonnes affaires passer, p. ex. des gens avec un crédit relais, et en prenant le temps on a acheté hors agence (min. 10 000 euros d'économisé) et on a pu négocier pas loin de 20%. Alors aujourd'hui, il doit y avoir moyen de négocier encore plus...

On en parlait pas de la crise (immobilière), mais on était déjà en plein dedans (cf les gens coincés avec des credit relais), mais les juges et partis de la FNAIM essayaient de noyer le poisson. C'est surement ce qui t'as permis de faire baisser de 20%. En période de boom immobilier, tu négocies même pas tellement t'as peur que la bonne affaire te passe sous le nez.

[Mathieu]

Oui, exactement, c'est pour ça que j'écrivais que ça pouvait être dangereux d'attendre à tout prix le "bon" moment... Je voulais dire par là que dans des périodes comme en ce moment, faut pas forcément trop se fier aux prix affichés, parce que la négociation est incontournable et atteint vite quelques 10aines de milliers d'euros!

[EricT]

 

j'ai vendu une maison a la rochette aujourd'hui et je peux vous affirmez que c'est une bonne periode pour acheter !!! Les taux d'intérets sont bons et  les prix ont chutés d'au moins vingt pour cent dans cette region .... je me demande ce que vous voulez de plus !

[Mathieu]

 

[PiRK]

j'ai vendu une maison a la rochette aujourd'hui et je peux vous affirmez que c'est une bonne periode pour acheter !!! Les taux d'intérets sont bons et  les prix ont chutés d'au moins vingt pour cent dans cette region .... je me demande ce que vous voulez de plus !

Les prix ont chutes parcequ'ils etaient a 170 % au-dessus du tunnel de Friggit. Ce que je veux de plus    peut-etre simplement ne pas m'endetter aujourd'hui avec un appartement qui va encore perdre 20 % de sa valeur dans les deux ans.

Pour ce qui est du risque que ca remonte, bof bof... toujours d'apres les temoignages que j'ai lus sur le forum, la crise s'est malheureusement bien installee    et la demande ne va pas forcement se redresser tres vite. 

Cela dit ma principale motivation pour acheter c'etait que je me disais que lors d'une grosse crise une banque peut faire faillite (et la on en reparlera des promesses de Sarkory d'assurer l'argent de tout le monde  ) alors qu'avec un appart ca me ferait un toit garanti. Et ca ca reste valable, mais ca repose sur une constation nettement plus alarmiste que la chute des cours de l'immobilier a leur valeur d'avant la bulle .

[Man's]

j'ai vendu une maison a la rochette aujourd'hui et je peux vous affirmez que c'est une bonne periode pour acheter !!! Les taux d'intérets sont bons et  les prix ont chutés d'au moins vingt pour cent dans cette region .... je me demande ce que vous voulez de plus !

Le baissier en moi te dirait que c'est surtout une bonne période pour vendre tant que ca vaut encore quelque chose ! Donc félicitations pour ta vente, t'as pas du encore y perdre trop de plume.


Sur quoi je m'appuie pour dire ça ? La fameuse courbe de friggit dont je parlais plus haut :


EDIT :  grilled by pirk

[Man's]

alors qu'avec un appart ca me ferait un toit garanti.

Pas sûr justement !
Un appart, ca peut bruler, être inondé, et pourquoi pas si la situation dégénère vraiment un jour, être bombardé... en tout cas, être détruit... et ne compte pas trop sur l'assurance pour te rembourser, du moins s'il n'y en a pas pour garantir tes fonds en banque !

[piment]

Ouais la vraie valeur refuge c'est monter un clan au fond d'une vallée paumée, trouver quelque chose d'interdit et de lucratif qui y pousse et faire un deal avec les ricains pour qu'ils te laissent faire ton bizness tranquille...

En plus les seigneurs de la guerre ils ont des jolis chapeaux!

[Obruni]

Ce que je veux de plus    peut-etre simplement ne pas m'endetter aujourd'hui avec un appartement qui va encore perdre 20 % de sa valeur dans les deux ans

Bon vous allez me dire que je suis un jeune c** mais voila ce que j'en pense: si tu achetes une maison à 200 000 euros et que la revend une fois que t'as fini de payer l'hypothèque avec 20% de perte (plus les intérêts mais bon passons), est-ce que c'est mieux que de payer la meme chose par mois pour passer 25 ans dans un appart loué et déménager après en te disant que pendant 25 ans t'as payé pour...que dalle???

au moins avec ce qui revient de la maison t'as un bon cash down (voire la totalité) d'une prochaine maison...

Franchement entre les deux meme si avec la maison j'ai perdu plus de 20% j'ai vite fais de choisir!!! 

[Obruni]

alors qu'avec un appart ca me ferait un toit garanti.

Pas sûr justement !
Un appart, ca peut bruler, être inondé, et pourquoi pas si la situation dégénère vraiment un jour, être bombardé... en tout cas, être détruit... et ne compte pas trop sur l'assurance pour te rembourser, du moins s'il n'y en a pas pour garantir tes fonds en banque !

Et surtout qu'est-ce qui te dit que dans 6 mois le proprio va pas décider d'augmenter le loyer quand tu renégocieras le bail???

[Man's]

alors qu'avec un appart ca me ferait un toit garanti.

Pas sûr justement !
Un appart, ca peut bruler, être inondé, et pourquoi pas si la situation dégénère vraiment un jour, être bombardé... en tout cas, être détruit... et ne compte pas trop sur l'assurance pour te rembourser, du moins s'il n'y en a pas pour garantir tes fonds en banque !

Et surtout qu'est-ce qui te dit que dans 6 mois le proprio va pas décider d'augmenter le loyer quand tu renégocieras le bail???

Heu je vois pas le rapport : on parle en tant que proprio, là !

Ce que je veux de plus    peut-etre simplement ne pas m'endetter aujourd'hui avec un appartement qui va encore perdre 20 % de sa valeur dans les deux ans

Bon vous allez me dire que je suis un jeune c** mais voila ce que j'en pense: si tu achetes une maison à 200 000 euros et que la revend une fois que t'as fini de payer l'hypothèque avec 20% de perte (plus les intérêts mais bon passons), est-ce que c'est mieux que de payer la meme chose par mois pour passer 25 ans dans un appart loué et déménager après en te disant que pendant 25 ans t'as payé pour...que dalle???

au moins avec ce qui revient de la maison t'as un bon cash down (voire la totalité) d'une prochaine maison...

Franchement entre les deux meme si avec la maison j'ai perdu plus de 20% j'ai vite fais de choisir!!! 

Encore une fois tu pars de l'hypothese que tu restes dans l'appart sur une longue durée (>>10 ans). Et là tout le monde semble d'accord pour dire qu'il vaut mieux acheter ; je vois pas trop donc non plus le sens de ta remarque. re-
Toutefois, je t'invite à faire ton calcul avec le montant des intérets de ton pret vs les interets que t'auraient rapporté l'épargne que tu pourrais degager si tu avais un capital et restait en location.
Tu verras que ca peut changer pas mal la donne (chercher "vaut-il mieux acheter ou louer" sur google, tu verras des simulations comparatives, et tu pourras être surpris. Perso, je pense qu'acheter sa résidence principale n'est intéressant que si on s'endette a court terme et qu'on peut rembourser rapidement (pas évident de nos jours). Une fois que tu n'as ni loyer ni crédit à rembourser, là tu es vraiment gagnant et tu peux t'amuser avec les excédents de trésorerie !

[piment]

Pour être sérieux en regardant les courbes de Man's (non pas ses courbes à lui, celles qu'il a mis en fichier joint) je me fous la trouille rétrospectivement: en 95 on a hésité à acheter une maison ou à continuer au loyer en nous disant qu'à court-moyen terme on partirai vivre dans les Pyrénées?
Ben heureusement qu'on a acheté parce que quand on a revendu 7 ans plus tard la maison avait doublé et ça nous a permis de racheter en val d'Azun sans bouffer des nouilles tous les jours...
Ce qu'il faut aussi prendre en considération c'est le taux des crédits, en ce moment ça doit être très bas et sur un crédit long style 20 ou 30 ans ça fait une grosse différence.
Dans la vallée j'ai l'impression que les prix n'ont pas vraiment baissés, par contre il ne se vend plus grand chose, les proprios ont encore l'illusion qu'un acheteur providentiel (un anglais par ex) va se pointer et payer plein pot, y a une grosse inertie déjà en temps normal 2 ans pour vendre une maison c'est pas rare ici alors là tout le monde attend. Si la croissance repart dans un an ou 2 les prix n'auront pas beaucoup baissés, par contre si ça dure va y avoir des affaires à faire!
En attendant c'est les agences qui morflent, elles s'étaient multipliées en 4 ou 5 ans, seules les plus solides survivront...

[Man's]

Hé oui, tu as acheté et revendu au bon moment ! Bravo à toi aussi ! Enfin, tant mieux pour toi !
Ça tient quand même pas mal de la chance (bon, apres, aujourd'hui, en s'informant un peu, on peut essayer de voir comment améliorer ses chances).

Concernant les crédits, ils paraitrait (info à prendre au conditionnel) que ce sera encore plus bas d'ici quelques mois (on pourrait revoir des 3,5% sur 20 ans comme en 2005), mais c'est vrai que la ca recommence déjà à devenir intéressant.

Concernant les agences immo qui disparaissent, j'irai pas fleurir leurs tombes ! L'appât du gain et de l'argent facile les a fait proliférer au point d'avoir plus d'agences que de boulangeries dans certains quartiers !

[thibaud]

Je ne partage pas vraiment vos opinions sur la baisse constatée...
Dans la catégorie que je regarde (on va dire les appart' entre 150k et 300k) la baisse constatée est hautement dépendante de la proximité d'un gros bassin d'emploi. Parce que si effectivement à Pontcharra (et à forciori dans toutes les coins écartés de plus de 20 bornes de "la ville") ça a baissé de 10-15% effectivement, quand on se rapproche de Grenoble, ça stagne plus qu'autre chose (pour ne citer que l'exemple de ce que je connais).

Après pour appuyer Matthieu, reste à voir pourquoi on achète. Je savais pertinemment quand j'ai signé que ça allait baisser après. Et puis j'ai signé quand même. Tout simplement par ce que je pouvais me le permettre financièrement et que l'appart visité me plaisait vraiment (au total j'ai bien dû faire 40 visites en 2 ans). Je n'achetais pas pour le plaisir de faire une bonne affaire.
Malgré la baisse constatée aujourd'hui, je reste satisfait de mon achat. Obstination du primo accédant, peut-être, mais j'en doute.

[Man's]

Ça stagne parce que les vendeurs sont dans une logique ou ils ne veulent surtout pas perdre leur belle plus-value. Mais c'est une logique bien discutable, car ils ont déjà doublé leur mise, et même perdre 20% fait qu'ils sont toujours gagnant de 60%. Certains ont bien compris ça, mais pas la majorité qui préfère attendre, bloquant le marché, ou mettant en location pour mon bonheur. Maintenant, toute la question est de voir si ce blocage va mener à l'effondrement annoncé par les baissiers, baisser doucement, stagner ou remonter (je doute quand même fort de ce dernier cas, du moins avant quelques années).
Pour appuyer ce que dit Thibaud, c'est clair que l'emplacement des biens va être primordial dans le maintiens des prix : ceux situés à 50 kilomètres d'un bassin d'emploi vont subir une décote bien plus forte que ceux à proximité.

[Mathieu]

Pour appuyer ce que dit Thibaud, c'est clair que l'emplacement des biens va être primordial dans le maintiens des prix :

  A mon avis ça c'est une des rares certitudes qu'on peut avoir. Les biens recherchés seront toujours recherchés. C'est pas pour rien que les professionnels de l'immobilier répètent souvent que les 3 éléments clés d'un bien sont l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement. 

Sinon par rapport à la volonté de ne pas perdre la plus-value, c'est justement l'état d'esprit que j'ai souvent rencontré l'année dernière. Les vendeurs ne se rendaient pas compte que les acheteurs n'étaient plus prêts (ou plus capables) à suivre la folie des prix. C'est pas forcément le cas de tous, mais je crois que ça a déjà pas mal changé, au moins par ici (Chambéry). C'est pour ça qu'il ne faut pas trop se fier aux prix affichés à mon avis. Les prix vendus sont très inférieurs.

Pour illustrer un peu: je viens de voir une annonce pour une maison intéressante qu'on avait visitée à St-Jean d'Arvey: elle était au moins à 320 000 euros l'été dernier, et aujourd'hui elle est affiché à 265 000. Sans doute parce qu'elle est tout contre la route, malgré une grande superficie, une super réno, un terrain sympa et une vue à tomber. En l'achetant à 250 000 max, ça peut commencer à être intéressant... Par contre, pas la peine d'attendre 200 000, à ce tarif les proprios préféreront la location...

[EricT]

   Je vous trouve un peu trop catastrophiste !
et je partage le raisonnement de Thibaut.

Acheter un bien répond avant tout a  un besoin, un souhait et ce, dans une tendance immobiliere et economique .... Donc a vous de savoir ce que vous vouler.

Si vous commencer a rajouter une multitudes de facteurs plus ou moins esotérique, vous allez droit a l'echec !

Pirk, achetes toi un abri nuclaire, on sait jamais !!! je deconne bien sur.

En France il y a un pénurie de logement ! La cible devrait etre les primos accedants avec des niveaux financier peu élevé et des HLM ...

Et qu'est que l'on trouve sur le marché ? Des produits trop chere car la ciblé pour la classe "plutot haute" car plus simple ...donc plus payant !

c'est n'est que mon avis ...

[Mathieu]

 Je vous trouve un peu trop catastrophiste !
et je partage le raisonnement de Thibaut.

En fait si j'ai bien compris je crois qu'on le partage tous! 

[EricT]

Si tout le monde est d'accord, ou vas-t-on ? 

[Man's]

Juste histoire de pas être d'accord :

En France il y a un pénurie de logement !

Tu en es sûr ? Quand je vois le nombre de biens en vente sur seloger.com (plus d'un million), je trouve ça un peu contradictoire avec les fameux besoins de 500 000 logements par an, alors j'ai des gros doutes sur la validité de cette affirmation (affirmation qui vient souvent de ceux qu'elle arrange).

[Mathieu]

Il y a surtout une pénurie de bons logements à pas cher 

Mais je crois pas que ça touche que la France...

[thibaud]

Pénurie, pénurie, est ce que j'ai une gueule de pénurie...

C'est con qu'il n'y aie pas de statisticien par ici, parce que je ferais bien une étude comparative :
- de la population des primo accédant et de leur revenu moyen
- face à l'offre en place et surtout du budget nécessaire
(mon petit doigt me dit que cette étude pointerait la situation de pénurie)

On a beau parler de logement social, de la maison à 100k, etc. Vu de ma fenêtre (em me penchant un peu j'arrive à voir les HLM de pontcharra   ) c'est au mieux de la démagogie honteuse.

EDIT : Oups, grillé par Mathieu !

[EricT]

Juste histoire de pas être d'accord :

En France il y a un pénurie de logement !

Tu en es sûr ? Quand je vois le nombre de biens en vente sur seloger.com (plus d'un million), je trouve ça un peu contradictoire avec les fameux besoins de 500 000 logements par an, alors j'ai des gros doutes sur la validité de cette affirmation (affirmation qui vient souvent de ceux qu'elle arrange).

Si si il y a pénurie    Il manque:  De Prison , de logement d'urgence, de HLM, De logement pour les marginaux et autres cas sociale  (don quichotte), de résidence étudiante, de logement pour la classe moyenne made in France, de place dans les hôpitaux ....
Tu vois Man's en cherchant un peu, on trouve ! 

a oui j'oubliais ! il manque de crèche, de local décent pour les garde a vue, de centre pour les malades psy., pour les jeunes sauvageons ....
 je suis sur que j'en oublies !!!

[Man's]

Oui, je me suis mal exprimé : on manque en effet de logements à un prix abordable, mais il n'y a certainement pas pénurie de logements, comme tentent de le faire croire les lobbies de la construction.

[piment]

Hé oui, tu as acheté et revendu au bon moment ! Bravo à toi aussi ! Enfin, tant mieux pour toi !
Ça tient quand même pas mal de la chance (bon, apres, aujourd'hui, en s'informant un peu, on peut essayer de voir comment améliorer ses chances).

De la chance oui et non. La période où on a acheté c'était le début de la baisse des taux d'intérêt, crédit pas cher, les prix montent c'est mécanique (tant qu'il y a des acheteurs).

[Man's]

Une tite video qui résume bien l'etat du marché immo en ce moment :
http://www.youtube.com/watch?v=2A0zoKQ6ZeU
Bon ok, c'est pas dans les Alpes, mais vous remplacez "Yon" par "Foron" et ça marche aussi

Video trouvée sur ce blog traitant du sujet : www.le-blog-immobilier.com

[Maxichi]

En France il y a un pénurie de logement ! La cible devrait etre les primos accedants avec des niveaux financier peu élevé et des HLM ...

   a coté de chez moi, ils ont construits pleins de logements (pas des HLM) en pensant que l'activité d'Airbus amènerait des gens ...

on leur a dit qu'ils étaient a 1h15 de Toulouse, pour la plupart, 1h15 de la ville, c'est a peine la banlieu, alors que la, c'est quand meme a plus de 100 bornes 

donc plus personne n'en veut,

si ya des parapentistes qui veulent venir dans le coin, ya plein de sites pas loin, viendez repeupler les pyrénées, en plus avec un peu de chance, un matin vous aurez un ours dans le jardin 

[stepson]

  a coté de chez moi, ils ont construits pleins de logements (pas des HLM) en pensant que l'activité d'Airbus amènerait des gens ...
on leur a dit qu'ils étaient a 1h15 de Toulouse, pour la plupart, 1h15 de la ville, c'est a peine la banlieu, alors que la, c'est quand meme a plus de 100 bornes 
donc plus personne n'en veut,

typique de promoteurs parisiens qui considèrent que la France c'est Paris et que tout le monde raisonne comme les parisiens .... 


l'important dans le futur sera : proximité (en temps de trajet "acceptable" - notion à définir par zone géographique !) du bassin d'emploi. là où 3h par jour de temps de trajet pour aller bosser est considéré comme acceptable, (paris ....) ailleurs 1h est déjà trop. après il faut aussi traduire çà en distance.... 1h dans les Pyrénées qui te permettent à peine de changer de vallée par la route pour faire les 2 km à vol d'oiseau qui sépare les 2 points, cette même heure permet de faire 130km sur autoroute.
tout est relatif.

moi ma logique  est la suivante : il vaut mieux prendre le mieux placé possible quitte à payer un peu plus cher mais être sur de pouvoir revendre (je ne parle même pas d'avec ou sans plus value) ou louer. si tu prends un appart sur les boulevards haussmaniens à paris, tu es sur que quoi qu'il arrive tu le revendras ou que tu le loueras. tu prends une maison dans la creuse, t'es pas sur de pouvoir la revendre (même à perte) ni même de la louer à quelqu'un de solvable qui ne te la dégradera pas... vu en plus les charges énormes qui pèsent sur les proprios louer est à prendre avec des pincettes. ca reste un bon plan, mais on ne peut s'improviser bailleur.... une fois qu'on s'est fait avoir une ou 2 fois par des locataires peu scrupuleux ca va mieux. ma femme et moi sommes propriétaires depuis 10 ans maintenant et on s'est fait avoir 4 fois. 3 fois règlement à "l'amiable" (départ du locataire qui ne payait plus et accord amiable pour déduire les sommes dues de la caution. pas légal, mais bien pratique. et on s'est assis sur le reste.... mais il vaut mieux ca. et une fois nécessité de passer par le TGI et expulsion (qui n'a pas eu lieue la locataire s'étant barrée en emportant tout le lendemain du jugement définitif et de l'arrêté d'expulsion. chance... on avait "senti" le coup venir et on percevait directement son allocation logement (ce qui a allongé le délai avant qu'on puisse faire quelque chose aussi.... car en percevant 2/3 du loyer, on a du attendre 9 mois pour avoir 3 mois de loyers impayés qui est le minimum légal avant de pouvoir se retourner contre le locataire))

ensuite on parle des taux : j'ai vu (je ne sais plus où  ) mais un pro d'excel doit pouvoir nous faire ca :
un prêt à 4% sur 30 ans coûte plus cher qu'un prêt à 12% sur 10 ans.... ce qui fait que le prix réel de l'achat n'a pas tellement changé. la vraie différence est entre qui est le plus gagnant de l'affaire : le vendeur ou le banquier. car au final pour l'acheteur la donne reste la même : il met environ 33% de son revenu "net" dans son logement.


je rejoins le cas du chalet suisse.... si on choisit un bon endroit, ca sera toujours intéressant. bon endroit = boulot ou touristes.... ou quartier populaire qui deviendra quartier chic
après le jeu c'est d'anticiper là où il y aura du boulot ou des touristes dans 10, 15 ou 20 ans... ca permet d'achetper pas cher aujourd'hui quelque chose qui vaudra cher plus tard grâce à la mutation économico-sociale du quartier/de la région, car l'immobilier reste de l'investissement Long Terme... faut être patient....

[piment]

dacc pour dire qu'acheter pour louer c'est un peu l'aventure. En plus dans mon coin les apparts sont très chers, genre 100 k€ pour un T2 de 50 m², T2 que tu auras du mal à louer plus de 400 € par mois. Une fois déduit les impôts et l'entretien le rendement financier est déplorable pour de l'argent immobilisé. A la rigueur quand le marché est à la hausse ça vaut le coup parce que ça valorise ton capital mais en ce moment...

a coté de chez moi, ils ont construits pleins de logements (pas des HLM) en pensant que l'activité d'Airbus amènerait des gens ...

Ça peut aussi être des produits de défiscalisation, les gens qui achètent ne voient alors que la déduction fiscale et découvrent après qu'ils ont acheté un truc inlouable en le payant en plus au dessus du prix du marché... Genre résidence de 50 apparts à trifouillis les oies, commune de 50 habitants à 2h de route du premier employeur

[stepson]

Ça peut aussi être des produits de défiscalisation, les gens qui achètent ne voient alors que la déduction fiscale et découvrent après qu'ils ont acheté un truc inlouable en le payant en plus au dessus du prix du marché... Genre résidence de 50 apparts à trifouillis les oies, commune de 50 habitants à 2h de route du premier employeur

on a les mêmes à Cahors... les promoteurs qui ont fait ca viennent de trouver la solution. comme ils arrivent pas à les vendre (les pigeons deviennent rare, la combine est éventée), ils viennent de monter une convention pour vendre les lots à la société HLM du cru.... (je ne sais pas encore si les pigeons acheteurs qui avaient achetés là perdront ou non le bénéfice de la défiscalisation s'ils revendent leur appart aux HLM)

[EricT]

Il y a un sacrée paquet d'épargnant qui se mordent les doigts avec les lois Besson and CO. 
J'ai toujours trouver leur truc un peu trop a leurs avantages ....